Практика вас по взысканию арендной платы за аренду земельного участка


Обзор Арбитражного суда Хабаровского края "Обобщение практики рассмотрения споров, возникающих из договора аренды" Обзор Арбитражного суда Хабаровского края "Обобщение практики рассмотрения споров, возникающих из договора аренды" 6 декабря 2016 Обзор Арбитражного суда Хабаровского края "Обобщение практики рассмотрения споров, возникающих из договора аренды" 1. Форма и государственная регистрация договора аренды. Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, вносящее в него изменения относительно размера площади участка, не является новацией и подлежит государственной регистрации.

Арендатор обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Управления федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Между Департаментом муниципальной собственности администрации г.

Хабаровска далее - ДМС администрации г. Хабаровска и обществом заключен договор аренды земельного участка для использования под проектирование жилого дома, сроком действия на два года. По истечении срока действия договора дополнительным соглашением вышеуказанный договор расторгнут.

Регистрирующий орган, отказывая в регистрации соглашения, указал, что на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что в рассматриваемой ситуации отсутствует новация, поскольку дополнительным соглашением в действующий договор аренды земельного участка внесены изменения относительно размера площади земельного участка, в результате чего изменился кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, что не противоречит закону.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию арбитражных судов нижестоящих инстанций. Заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Общество обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю далее - ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю о понуждении к заключению договора аренды помещения.

При этом, определением суда к участию в деле привлечено третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора о внесении изменений в договор аренды в целях замены арендатора - предприниматель.

Как следует из материалов дела, между ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю арендодательвойсковой частью владелец и предпринимателем арендатором заключен договор аренды помещения для розничной торговли продовольственными товарами.

Срок договора составлял один год с последующей пролонгацией. Отказывая в удовлетворении требований, заявленных третьим лицом, суды исходили из того, что изменения, внесенные в вышеназванный федеральный закон, не являются для арендатора предпринимателя существенным изменением обстоятельств. При этом договором аренды не предусматривалось в качестве обязательного условия использование помещений только для розничной торговли алкогольной продукцией. Также судами установлено, что фактически исковые требования заявлены в целях замены стороны в обязательстве с нарушением действующего порядка сдачи в аренду государственного имущества, поскольку согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от 30.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов нижестоящих инстанций.

ФНС: арендатор - не всегда налоговый агент по НДС

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок обусловлено ниличием воли арендодателя на дальнейшую передачу объекта в аренду. Арендатор обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к Комитету управления имуществом с требованием о признании преимущественного права на заключение договора аренды и признании незаконным отказа в заключении договора на новый срок.

Суды установили, что между Комитетом арендодатель и предпринимателем арендатор с 1999 года заключались договоры аренды нежилого помещения, в частности, договор аренды сроком действия с 11.

Однако, Комитет отказал истцу в продлении арендных правоотношений и предложил освободить нежилое помещение. В другом споре арендатор просил обязать акционерное общество заключить договор о предоставлении торгового места в аренду.

В данном договоре, заключенном на один год, у арендатора отсутствовало преимущественное право на заключение договора на новый срок. Кроме того, судом было установлено, что, несмотря на возражения ответчика против продления договора, он предложил истцу заключить новый договор на другое аналогичное торговое место. Суды, отклоняя требования истцов, исходили из положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ о том, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. В первом споре суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что арендатор не доказал факта заключения договора аренды спорного помещения с иным арендатором.

По второму делу суд оставил иск без удовлетворения, поскольку в договоре отсутствовало преимущественное право арендатора на заключение договора, а арендодатель возражал против продления договора.

При этом ссылки заявителей на добросовестное исполнение обязанностей по договору в силу статьи 621 ГК РФ судами не рассматривались, как обстоятельства, выступающие основанием для понуждения арендодателя к заключению договора аренды на новый срок. Все позиции, изложенные нижестоящими судами, суды кассационной и надзорной инстанции поддержали в полном объеме.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, установленное частью 1 статьи 621 ГК РФ, не распространяется на договоры аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, заключение которых осуществляется по результатам конкурсов или аукционов. Общество обратилось в суд с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом о признании незаконными действий Комитета по отказу в продлении срока действия договора аренды нежилого помещения и о признании преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса или аукциона.

На основании распоряжения администрации города между Комитетом и обществом был заключен договор аренды нежилого помещения, сроком на один год, который продлевался дважды. При оценке условий договора аренды суд первой инстанции установил, что сторонами предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок при надлежащем исполнении обязательств в период его действия, а для реализации этого права он обязан направить в адрес арендодателя заявление и прилагаемые к нему документы не позднее 30 дней до окончания срока действия договора.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора может быть реализовано только после истечения срока действия договора аренды и заключения договора с иным арендатором. При этом, как указал суд, срок действия договора аренды на момент совершения оспариваемых заявителем действий Комитета не истек, арендатор продолжал пользоваться арендованным помещением в соответствии с условиями договора.

Учитывая данные обстоятельства, суд установил, что в полученном истцом уведомлении Комитетом фактически разъяснены особенности порядка процедуры заключения договора аренды на новый срок в связи с введением в действие статьи 17. Согласно части 1 статьи 17. Следовательно, отклоняя требование истца, суд признал оспариваемый отказ Комитета в продлении срока действия договора аренды не противоречащим действующему законодательству и не нарушающим права общества.

Судом кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более года и не прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке, не является доказательством владения имуществом на законных основаниях.

Индивидуальный предприниматель далее - ИП обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью далее - ООО об истребовании из незаконного владения ответчика функционального нежилого помещения. Дополнительными соглашениями срок действия договора аренды продлевался неоднократно.

В дальнейшем по результатам аукциона спорное помещение было продано, как объект высвобождаемого военного имущества победителю торгов С. В свою очередь С. Отказ ответчика от заключения договора аренды и освобождения занимаемого помещения послужил основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

ВАС РФ согласился с выводами судов нижестоящих инстанций. Отсутствие заключенного между сторонами договора аренды земельного участка не освобождает лицо, его использующее, от обязанности оплачивать пользование в размере арендной платы, определенной исходя из базовых размеров, установленных муниципальным образованием, если данным лицом не представлены доказательства наличия права постоянного пользования земельным участком, за которое пользователем уплачивается земельный налог.

Хабаровска обратился в суд с иском к ООО о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как следует из материалов дела практика вас по взысканию арендной платы за аренду земельного участка установлено судом, ООО на основании заключенного с открытым акционерным обществом далее - ОАО договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему является собственником пяти объектов недвижимости, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

Согласно материалам проверки законности использования земельного участка, проведенной ДМС администрации г. Хабаровска, ООО занимает его под производственную базу без наличия соответствующих правоустанавливающих документов. Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ далее - АПК РФсудебные инстанции установили, что права на спорный земельный участок ответчиком в установленном законом порядке не оформлены, прежний собственник расположенной на этом участке недвижимости являлся арендатором земельного участка.

Поэтому суды удовлетворили требования ДМС администрации г. Хабаровска о взыскании с общества суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком в размере сбереженной арендной платы. При этом суды указали, что отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает последнего от обязанности оплачивать пользование земельным участком в размере арендной платы, определенной в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФисходя из базовых ставок, установленных муниципальным образованием, поскольку доказательств предусмотренного статьей 268 ГК РФ права постоянного пользования земельным участком, за которое уплачивается пользователем земельный налог, ответчиком представлено не.

Судом кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения. Если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то все последующие изменения к нему также подлежат государственной регистрации.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением Шестого ААС, в практика вас по взысканию арендной платы за аренду земельного участка первоначального и встречного исков отказано. Как установлено судами, ООО М.

Судами также установлено, что договор аренды зарегистрирован арендатором. Поскольку изменение порядка расчета размера арендной платы в договор аренды, основанное на Постановлении Губернатора Хабаровского края от 30.

Однако согласно постановлению ФАС ДВО, отказывая в удовлетворении встречного иска о взыскании неосновательного обогащения, суд первой инстанции в решении не указал, какие доказательства не были представлены ООО Д.

В случае, когда в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, такой договор является незаключенныи. Постановлением суда апелляционной инстанции отменено решение суда первой инстанции об удовлетворении требования администрации сельского поселения о взыскании с акционерного общества задолженности по арендной плате, при этом в иске администрации отказано.

Во исполнение распоряжений Главы сельского поселения о предоставлении ОАО в аренду земельных участков между Администрацией арендодатель и обществом арендатор заключены договоры аренды земельных участков сроком на 11 месяцев. Суды, исследовав данные договоры, учитывая положения статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ, пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации далее - ЗК РФпришли к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а именно сведения о кадастровом номере земельного участка, в связи с чем оспариваемые договоры признали незаключенными.

Поддерживая позицию судов апелляционной и кассационной инстанций, ВАС РФ указал, что не допустимо применение по аналогии закона нормы права, разрешающей до 01. С момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, покупатель приобретает право пользования данным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Справка по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из договоров аренды

Решением суда, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска ДМС администрации г. Хабаровска к закрытому акционерному обществу далее - ЗАО о расторжении договора аренды земельного участка отказано. Между ДМС администрации г.

Хабаровска арендодатель и обществом арендатор заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендатору предоставлен во временное владение и пользование земельный участок для использования под нежилые здания.

Кассация разъяснила права муниципалитета по одностороннему повышению арендной платы за землю

Судом установлено, что в соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником объектов недвижимости является ООО. Суды пришли к выводу, что с момента регистрации права собственности на недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке, ООО приобрело право пользования этим земельным участком на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между последним и собственником земельного участка.

Хабаровска отсутствуют правоотношения по договору аренды. Срок договора аренды 1. Если арендатор не был уведомлен о несогласии арендодателя на продление договора аренды земельного участка, требование арендодателя об его освобождении является необоснованным.

Хабаровска обратился в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка и об обязании освободить земельный участок. Предприниматель заявила встречные исковые требования о признании уведомления ДМС администрации г. Хабаровска об отказе от договора аренды земельного участка недействительным и не влекущим правовых последствий в виде прекращения действия расторжения договора аренды.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск ДМС администрации г. Хабаровска в части требования об освобождении земельного участка отклонен; в части взыскания денежной суммы производство по делу прекращено. В удовлетворении встречного требования о признании недействительным уведомления судом отказано. Суд первой инстанции установил, что договор аренды содержит условие, позволяющее продлить срок его действия при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

При этом, как следует из смысла данного условия договора, установленного в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, о наличии возражений по вопросу о продлении договора арендатор должен быть уведомлен.

С учетом установленных обстоятельств и принимая во внимание тот факт, что истец доказательств получения ответчиком уведомления и претензии не представил, а предприниматель в свою очередь факт получения названных предупреждений отрицал, ФАС ДВО поддержал вывод суда первой инстанции о несоблюдении арендодателем требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Если договор аренды нежилого помещения заключен сторонами на неопределенный срок, обязательная его регистрация не требуется, в связи с чем, в случае невнесения арендатором платежей по договору с него подлежит взысканию задолженность по арендной плате.

Постановление ВАС РФ по аренде. Шесть выигрышных аргументов для арендатора

Государственное образовательное учреждение обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю о расторжении договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком на неопределенный срок, и взыскании задолженности по арендной плате. До принятия судебного акта по существу ответчик обратился к учреждению со встречным иском о признании договора аренды незаключенным. Решением суда в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, договор аренды признан незаключенным.

Постановлением Шестого ААС решение отменено, первоначальный иск удовлетворен частично: В удовлетворении встречного иска отказано. Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда апелляционной инстанции. В силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651, пункта 1 статьи 433 ГК РФ, поскольку договор аренды был заключен сторонами на неопределенный срок, что исключает обязательность его регистрации и, следовательно, влечет признание этого договора заключенным после подписания его сторонами.

Полезно знать:
Нужно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи земельного участка 2018

При отсутствии государственной регистрации изменения условия договора относительно размера арендной платы, исходя из положений статей 452, 609, 651 ГК РФ, такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме, в связи с чем оно не порождает обязанностей для сторон договора и задолженность по арендной плате подлежит исчислению исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды.